ARNAQUE FONCIÈRE , LA TECHNIQUE APPELÉE “COUPER-DECALER” LORS D’ACQUISITION DE LOTS OU PARCELLES EN CÔTE D’IVOIRE.
I – INTRODUCTION
Nous ne cesserons jamais de vous inviter à être plus attentif et à vous donner des astuces aussi simples mais douées de bon sens, lors d’acquisition de parcelles ou lots auprès de certaines structures ou individus (vendeurs particuliers de lots, agences immobilières agréées ou même auprès de propriétaires terriens).
Quand on décide de s’acheter un bien ,surtout dans le domaine de l’immobilier (foncier), ces étapes prévisionnelles de vente devraient être notre boussole.
Malgré les politiques contemporaines de notre gouvernement offrant de vraies alternatives pour sécuriser le plus grand nombres de citoyens en matière de transaction dans le foncier, on y trouve toujours des personnes avec l’imagination négativement fertile pour nous poser des lapins.
Souvent ces individus qui se sont introduits “nuitamment” dans le domaine de l’immobilier sans formations et informations quelconques , ruinent ou conduisent des familles entières dans l’assombrissement totale par des techniques bien ficelées en matière d’acquisition de parcelles ou lots, dans nos capitales et villes à fortes potentialités.
Nous allons ici vous détailler cette vieille méthode qui continue d’avoir” pignon sur rue” appelée LE COUPER- DÉCALER FONCIER” et vous donner des mesures de sécurité en matière de vérification de lots avant l’achat ou toute autre transaction à titre onéreux.
Enseigner, expliquer et dévoiler les mascarades dans l’acquisition foncière pour ne plus se laisser berner par ces soi-disant démarcheurs ou agents immobiliers reste notre combat quotidien.
Ici nous vous donnerons quelques petits indices et repères devant ces démarcheurs (souvent de mauvaise foi)
II – LA TECHNIQUE COUPER -DÉCALER
Cette technique consiste à vous proposer un lot existant seulement sur le grand” faux- plan de lotissement ” (grand papier carboné en format A zéro ) qu’il vous propose, sans que ces lots rajoutés ,n’existent nulle part dans les fichiers du domaine foncier urbain .
Cette mascarade consiste tout simplement à imprimer un contre-calque sur le plan de lotissement approuvé (l’original) en y ajoutant des lots supplémentaires:
– Soit en réduisant des voies sur le plan d’application d’origine, pour y produire des” faux” lots supplémentaires,
– Soit en remorcelant les (ZAC) zones d’aménagement concertées telles que: les espaces verts, des espaces réservés pour des infrastructures étatiques futures etc…, pour y rajouter des faux” lots supplémentaires qu’ils appellent communément “rajout “.
En réalité, tous ces lots rajoutés ne figurent dans aucun fichier reconnu dans les bases de données du ministère de la Construction du logement et de l’urbanisme .
La LOI n° 2020-624 du 14 août 2020 instituant Code de l ’Urbanisme et du Domaine foncier urbain dit ceci dans ses articles 41-44 et 97:l’article 41indique que:
” Le plan d’urbanisme de détail approuvé est implanté sur le terrain par un géomètre expert agréé, inscrit au tableau de l’Ordre des géomètres experts. “
Ensuite dans le 1er paragraphe de l’article 44,
Cette loi stipule que: “Toute occupation du sol ou toute opération d’urbanisme contraire aux prescriptions du plan d’urbanisme de détail
est illégale”.
Aussi dans son article 97, la loi dit ceci: “Les travaux d’implantation sont exécutés sur la base du projet de plan de lotissement régulièrement approuvé”.
III – L’AUDACE DU VENDEUR VÉREUX APPLIQUANT LA TECHNIQUE “COUPER DECALER”.
Quand il vous arrive de découvrir la supercherie, le vendeur véreux vous confiera qu’il a déposé un “projet de rajout” auprès du Guichet Unique du Foncier, pour une réactualisation du plan de morcellement (rajout) alors que le plan de morcellement “tripatouillé “n’a jamais été introduit auprès d’aucune administration à plus forte raison ,approuvé par le Guichet Unique du Foncier pour la constitution d’un dossier de plan modificatif(plan de rajout) .
L’article 46 de la LOI n° 2020-624 du 14 août 2020 instituant Code de l ’Urbanisme et du Domaine foncier urbain est bien claire là -dessus :” Toute transaction immobilière s’effectuant sur des parties de territoire tenues d’avoir un plan d’urbanisme directeur
ou de détail est soumise à l’autorisation du ministre chargé de la Construction et de l’Urbanisme. Cette autorisation est donnée ou refusée après avis du service des Domaines du ministère en charge de l’Economie et des Finances”.
Ce qui signifie que même si un plan de régularisation ou rajout soit déposé en bonne et due forme par le vendeur de la parcelle ayant subit des rajouts , le ministère de tutelle a le plein droit d’accepter ou refuser tout projet de plan modificatif d’une parcelle qui fait déjà l’objet d’une approbation.
La loi instituant le Code de l ’Urbanisme et du Domaine foncier urbain est bien claire là dessus dans son article103..” Le plan de régularisation de lotissement est
approuvé par arrêté du ministre chargé de l’Urbanisme.”
IV – L’ERREUR A NE PAS COMMETTRE .
Le vendeur de mauvaise foi, va même jusqu’à vous demander de vérifier le nom et le numéro de l’arrêté d’approbation du lotissement pour vous rassurer …
Si par malheur ,vous vous arrêtez à ses deux (2 éléments) de contrôle,
-Nom du lotissement,
-n° de l’arrêté d’approbation ministériel du lotissement ,
et que vous avez la possibilité de faire de petites vérifications dans une antenne du ministère de la Construction pour des informations “sommaires” sur votre requête, vous êtes tombés dans le piège.
V – MESURES A PRENDRE AVANT L’ACHAT DUNE PARCELLE.
Quand on vous propose un lot sur plan de morcellement et même en étant sur le site du lotissement (sur le terrain), les documents primaires que vous devez avoir le reflexe de demander sont :
1-L’original de L’ARRÊTÉ D’APPROBATION du site , car sur l’original de ce document, vous verrez la liste des ilots et lots approuvés ,ensuite vous découvrirez rapidement si des îlots ou lots y on été ajoutés ou pas.
Donc ne jamais vous fiez à une photocopie de l’arrêté d’approbation car il arrive souvent d’ajouter des numéros ou lettre sur la photocopie pour atteindre leurs lugubres objectifs qui sont difficilement détectables, car la photocopie ne peut jamais égaler l’original.
2 – L’ÉTAT DOMANIAL du lot mis en vente .
Ce document vous permettra de vous donner les informations contenues dans les registres domaniaux du Ministères en charge de la Construction et d’Urbanisme.
Ces informations retracent la vie administrative de la parcelle (les différents actes qui ont été délivrés),Jusqu’au nom du titulaire du lot reconnu dans les différents document du registre foncier appelés “guides ” du ministère de tutelle.
3-Ensuite demander le GUIDE RECONNU et “synchronisé” auprès des responsables chargés du foncier de la localité ou village concernés par le lotissement ensuite s’approcher des services du Guichet unique du Foncier (GUF)sur le lotissement concerné par votre lot ou parcelle lié à la transaction.
4-Donnez le numéro du lot, ilot, et le nom du lotissement dans son entière écriture, dans le cas où vous souhaitez faire des vérifications auprès d’un agent dans un Guichet Unique du Foncier avant de vous décider.
5- Demander à rencontrer si possible le géomètre expert agréé, qui a mené de bout en bout le projet du lotissement, lui seul pourrait
vous élucider sur les éventuels obstacles qui pourraient entraver les prochains titres de propriété lié à votre lot ou parcelle.
Nb: Il est possible que des projets de rajout ou de régularisation de lotissement peuvent déboucher sur la satisfaction totale du requérant , mais rien n’oblige le ministère de tutelle à approuver ipso facto toutes les demandes de rajout ,si l’objet de la demande du plan modificatif entrave le schéma directeur du domaine urbain .
La loi n° 2020-624 du 14 août 2020 instituant Code de l ’Urbanisme et du Domaine foncier urbain dans son article 98 donne plus de précisions sur les projets de rajout et de régularisation des lotissements en précisant que:” A l’issue des travaux d’implantation du plan de lotissement, les services techniques de l’urbanisme compétents procèdent aux réceptions provisoires et définitives des dits travaux.
Aussi dans ses articles 126 et 231, la loi dit ceci:
L’article 126 précise que:” Les aménagements et les constructions de toute nature doivent être localisés en fonction des orientations
générales du schéma directeur d’urbanisme, du plan d’urbanisme directeur, du schéma de structure et celles du plan d’urbanisme
de détail”.
L’article 231dit ceci: “Toutes les propriétés privées urbaines sont susceptibles d’être assujetties aux servitudes qui peuvent être imposées par un plan d’aménagement et d’extension dont les conditions d’établissement et d’exécution sont fixées par la réglementation sur l’urbanisme et aux servitudes d’hygiène, d’esthétique, d’alignement et de sécurité publique”.
Donc tôt ou tard, les différents services du Ministère de la Construction (MCLU) ou les collectivités locales viendront sur instruction démanteler tous vos projets de rajout de lots ou de parcelles bâties ou non bâties.
Nous pensons que ce sont ces erreurs de départ qui emmènent le citoyen lambda à tout rejeter sur nos gouvernants quand il ya des projets de réaménagement urbain .
La loi n° 2020-624 du 14 août 2020 instituant Code de l ’Urbanisme et du Domaine foncier urbain dans son article 167 stipule que:
” Les terres vacantes et sans maîtres appartiennent à l’Etat. Il en va de même des terres ne faisant pas l’objet d ’un titre de propriété définitif et celles sur lesquelles sont reconnus des droits coutumiers même si lesdits droits n’ont pas encore fait l’objet de purge..
ROMÉO N’CHO,
Votre Expert judiciaire immobilier, -Administrateur de bien .
-Maître de conférence en immobilier,
-Expert évaluateur de biens immobiliers d’habitation, de commerces, d’industries, de biens spéciaux et particuliers.
Tel 07 57 57 84 86 (sms uniquement).
