Propriété foncière- L’ACD, “1er titre mais pas dernier acte d’acquisition de la propriété définitive” (contribution)

INTRODUCTION

Dans la consolidation et la sécurisation des opérations immobilières , l’ACD ,ce titre de propriété tant convoité  représente la 1ère étape non moins négligeable mais  pas définitive  en matière  de transfert de bien immeuble  entre cédant et cessionnaire. ( Donation, mutation ou transfert de propriété foncière etc… ) .

En langue française, comme dans le droit de l’immobilier, une consonne ou une voyelle peut changer le sens d’un mot.

A plus forte raison deux (2)mots qui n’ont étymologiquement pas le même sens même si les non initiés l’utilisent comme bon leur semble.

Quand on parle de droit en général et de certains termes qui le  composent particulièrement,  il faudrait avoir du  réflexe intellectuel et de la fonctionnalité dans l’utilisation du lexique ,surtout quand il s’agit de l’immobilier.

JE PLANTE LE DÉCOR .

1-L’ACD n’est pas un  ACTE , mais  UN TITRE .

2-LE CERTIFICAT DE MUTATION DE LA PROPRIÉTÉ FONCIÈRE n’est pas un TITRE mais un ACTE.

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 La Différence entre acte et titre de propriété existe bel et bien.

 UN TITRE

un titre est le droit légal d’une personne d’utiliser le bien.

        UN ACTE

Un acte est un document juridique utilisé par une personne pour transférer la propriété ou les droits à une autre personne (physique ou morale.)…

Un acte est toujours écrit et dûment signé par les parties, alors que le titre est abstrait.

NB: L’acte prime sur le titre.

          EXPLICATIONS

Entrons dans le vif du sujet:

Nous avons titré que L’ACD TANT CONVOITÉ N’ÉTAIT PAS LE DERNIER ACTE DE LA PLEINE PROPRIÉTÉ , voici que tous les lecteurs et certains agents immobiliers on trouvé que nous n’étions pas dans le vrai .

Écoutez-nous très bien,

L’ACD est le 1er titre de la pleine propriété, mais pas le dernier acte de la pleine propriété (en cas de transfert de pleine propriété.)

              Étude de cas 1

Si aujourd’hui un ami nommé monsieur” yapi ” vous demande un prêt d’un montant quelconque remboursable dans un délai bien précis contre son titre de propriété qui est L’ACD, ce document vous rassurera bien-sûr  et mettra toutes les chances de son côté pour être sûr de  lui accorder le prêt.

vous lui accorderez le prêt si vous avez les moyens de lui venir en aide,  évidemment après avoir vérifié l’authenticité de son titre de propriété qui est L’ACD.

Ce titre ne fera pas de vous  le propriétaire exclusif de son bien en  cas d’insolvabilité lors du remboursement du prêt accordé à YAPI.

M.YAPI jusqu’à preuve du contraire, aura toujours la pleine propriété de son bien .

Monsieur yapi perdra les attributs de sa pleine propriété ,c’est à dire :

-L’usus

-Le fructus

– L’abusus

Si et seulement si ,il accepte volontiers et sans contrainte judiciaire de procéder à l’établissement d’un certificat de mutation de la propriété foncière (CMPF) pour vous transférer la pleine propriété par devant notaire.

 Comme L’ACD se donne une seule fois comme titre de propriété sur un bien précis, à une et seule personne détentrice  d’un droit foncier,il peut s’en suivre des arrangements.

Vous pouvez  alors décider de payer une fois encore le prix réel de la parcelle mis en garantie, souvent contre votre gré si le débiteur demeure insolvable ou est de mauvaise foi.

Dans ce contexte ,vous serez obligé de négocier en votre faveur si vous tenez à garder le bien, et même très poli pour emmener monsieur yapi  à collaborer pour la signature du dernier acte de la pleine propriété qui sera le certificat de mutation de la propriété foncière. (CMPF).

C’est seulement après l’obtention de cet acte de propriété que vous pouvez dormir tranquille.

Ce cas peut nous amener à dire que L’ACD est le 1er titre de la pleine propriété mais pas le dernier acte de la pleine propriété.

         ETUDE DE CAS 2

Nous avons le cas où une  personne  vend des lots  avec des titres fonciers (TF), déjà engagés en son nom pour l’obtention de son ACD . Après pour des  raisons personnelles, le vendeur décide subitement de vendre son bien qui est déjà dans le circuit pour l’obtention son ACD . Dans ce cas, le futur acquéreur devrait patienter  jusqu’à l’aboutissement de l’ACD   déjà introduit par le vendeur avant d’espérer faire une mutation pour obtenir ensuite son certificat de mutation de la propriété foncière. Ces situations souvent ont amené le vendeur à engager des actions en rescision pour lésion contre le nouvel  l’acquéreur,  parceque la période qu’à pris la sortie de L’ACD qui porte toujours le nom du vendeur a modifié la valeur vénale des lots déjà vendus.

Le vendeur sachant  que L’ACD sorti en son nom ,est un titre irrévocable peut engager un bras de fer avec l’acquéreur pour empêcher le certificat de mutation de la propriété foncière  qui demeure le dernier acte de la pleine propriété. Voici le moment choisi où le vendeur joue son va-tout pour espérer gagner encore de l’argent.

J’espère que vous comprenez pourquoi nous disons que L’ACD n’est pas le dernier acte de la pleine propriété.

 L’article 9 de l’ORDONNANCE N° 2013-481 DU 2 JUILLET 2013 FIXANT LES REGLES D’ACQUISITION DE LA PROPRIETE DES TERRAINS URBAINS dans son alinéa 2 est clair là dessus:

-La mutation de la propriété des terrains urbains ayant fait l’objet d’un arrêté de concession définitive se fait par acte

authentique et donne lieu à la délivrance d’un certificat de mutation de propriété foncière délivré par le conservateur de la Propriété foncière et des Hypothèques.

– Le morcellement des parcelles ayant déjà fait l’objet d’un arrêté de concession définitive est soumis à l’approbation du ministère en charge de la Construction et de l’Urbanisme avant toute mutation.

L’article 4 du DECRET N° 2013-482 DU 2 JUILLET 2013 PORTANT MODALITES

D’APPLICATION DE L’ORDONNANCE FIXANT LES REGLES D’ACQUISITION DE LA PROPRIETE DES TERRAINS URBAINS dispose que:

Les actes constitutifs de l’hypothèque dans le cadre des transactions portant sur les terrains urbains à caractère cessible sont :

-l’arrêté de concession définitive publié pour la première acquisition ;

-le certificat de mutation de la propriété foncière à partir de première mutation ;

Le conservateur de la propriété foncière et des Hypothèques notifie au ministère en charge

de la Construction et de l’Urbanisme la mutation opérée, vingt-quatre (24) heures après inscription de celle-ci au livre foncier.

               REMARQUE

Quand vous vendez votre véhicule ,vous êtes appelé à transférer la pleine propriété  au prochain acquéreur qui fera une mutation en son nom, mais le titre de propriété lui transférant la pleine propriété du véhicule ne modifiera en rien le (titre )de l’acte…on appelera toujours de ce document (carte grise).

Cela ,même si le véhicule sera vendu à une multitude de personnes ,quelques années  plus tard ,ce véhicule aura le même titre de propriété qui sera appelé (carte grise ) ,mais pas un “certificat de mutation de la propriété automobile”.

 Pour conclure et vous faciliter la compréhension:

Tout  document administratif, juridique, financier etc…, qui change de  nom  suivant le processus de sécurisation, de transfert de propriété ou de résolution d’un vide juridique  passe au second plan, donc perd en quelque sorte sa valeur initiale…

 Ce nouveau document qui sortira du 1er titre le  restera à part entière pour faire valoir sa singularité et son authenticité sur le 1er titre.

        PRÉCISONS

Même les gens du milieu sont habitués aux termes titre ou acte de propriété, ce qui a conduit à l’hypothèse qu’il s’agit de la même chose.

Alors que , ces deux concepts représentent des concepts juridiques différents.

Les propriétaires possèdent à la fois l’acte et le titre. Il est donc important de comprendre la pertinence de chaque mot .

-Le titre indique qu’un individu possède la propriété légalement.

 Dans l’immobilier, la possession d’un titre est cruciale car elle indique la propriété d’un bien immobilier.

Cela signifie que la personne avec le titre a le droit d’utiliser la propriété.(L’ACD).

-L’acte est un document qui montre le transfert de propriété d’un bien (cédant) à l’acheteur final (bénéficiaire ou cessionnaire ). Pour que l’acte soit reconnu devant les tribunaux et fonctionnel, il doit comporter les informations d’identification de l’acheteur et du vendeur, ainsi qu’une description complète..

C’est le rôle que vient jouer le certificat de mutation de la propriété foncière.

Nous insistons pour dire que L’ACD n’est pas le dernier acte de la pleine propriété mais le 1er titre de la pleine propriété.

 Toute personne détentrice du 1er  titre de propriété comme l’ACD peut également transférer sa propriété à d’autre  personne  quand il le souhaite. Mais seulement après que le cessionnaire  obtienne  le  prochain acte qui est le certificat de mutation de la propriété foncière . 

                   LA NUANCE

Les actes sont des documents légaux qui montrent le transfert de propriété d’un individu ou d’une entité à un autre. Selon le statut des fraudes, ils devraient se présenter sous la forme d’un rapport écrit.

En plus de cela, les actes de propriété se font  enregistrés auprès de l’administration fiscale et souvent juridique qui le lui délivre pour s’assurer sa  mise à jour de tous ces droits et son côté irrévocable , authentique et définitif.

Ici ,ce que nous devons comprendre s’est qu’un titre est personnel donc abstrait et souvent mitigé …

Le titre engage deux entités ,celui qui produit le document et le demandeur, alors que l’acte garantit la pleine propriété définitive ,car il  engage ici 4 identités , le cédant, le cessionnaire,  l’autorité administrative et fiscale.

        ATTENTION

Quand on exerce dans le conseil en  acquisition de biens immobiliers ,( agent immobilier et aménageur foncier etc..)

 ,un mot mal compris , pas bien apprécié  ou mal placé dans son contexte ,en droit de l’immobilier, peut nous  laisser dans  le doute dans un sujet qu’on pense bien maîtriser.

Notre objectif ici n’est pas de jouer avec les mots mais savoir les utiliser ,c’est aussi cela quand on maîtrise son domaine d’activité.

Dans l’immobilier les mots-clés existent comme dans toute autre discipline.

Quand on veut avoir pignon sur rue, dans le métier qui nous passionne et nous nourrit,  l’information et la formation perpétuelle devrait être notre pain quotidien.

Car comme le dit l’adage celui qui pense connaître tout, ne sait en réalité rien. (comme nous ,nous continuerons de nous former et d’apprendre d’avantage).

Chaque métier à ses spécialistes donc ses Experts.

Acceptons le rôle souvent  prépondérant des experts immobiliers, experts géomètres, experts urbanistes etc…auprès de nos  cours de  justice, dans les prises de décisions salvatrices.

 Restons professionnels et faites nous confiance car , nous ne  somme pas venus  sur les réseaux sociaux, pour vous caresser dans le sens du poil et vous dire ce que vous avez envie d’entendre.

Certains acteurs improvisés, souvent véreux, exerçant dans l’immobilier par la force des “choses de la vie “nous attaquent par  des médisances et calomnies, mais nous resterons droit dans nos bottes, et  nous continuerons de faire notre métier” d’éclaireur”  dans le milieu, c’est aussi cela notre droit .

Nous ne sommes pas là pour modifier les choses, bien au contraire, nous sommes là pour  dévoiler ,lire entre lignes , même redorer le blason et  nettoyer cette mauvaise image que le citoyen lambda colle à tous les opérateurs, agents ou cabinets évoluant dans le secteur si noble qu’est  le métier de l’immobilier.

Le rôle de l’expert immobilier que nous sommes ,est de vous aider à connaître les pièges dans la transaction immobilière et les déjouer , aussi dénoncer les brebis galeuses et vous enseigner les  bonnes méthodes .

 Quand un problème est posé sur la toile, ne le prenez pas au 1er degré, mais apprécier le avec subtilité ,si non, vos appréciations à chaud , vous colleront cette entité “d’improvisateur opportuniste “dans le milieu.

Toutes mauvaises compréhensions dans les non-dits des textes régulateurs  de l’immobilier peuvent vous être catastrophiques ou sujets à confusion dans notre métier si sérieux qui est l’immobilier .

Le lexique de l’immobilier existe ,aussi  en droit ,chaque mot a son sens clair et net.

Mieux comprendre nos réflexions est notre souhait,  critiquer des sujets pertinents tout  aussi délicats que l’immobilier demande  beaucoup d’expertise et de connaissances du métier.

                  BON A SAVOIR

Dans le cas où vous êtes sur un projet de lotissement et plus tard vous serez en situation de  donner des lots en contrepartie avec “ACD global “en vue, ayez le courage de dire à vos pré-financiers ou financiers  qu’ils procéderont à une mutation de leur titre de propriété individuel  rattaché à  un seul numéro d’ACD (un titre  de propriété), pour   l’obtention ensuite  un certificat de mutation de la propriété foncière ( un acte de propriété ). Ce document leur sera délivré après avoir purgé tous les droits administratifs et fiscaux liés au bien.

Car L’ACD sera unique sur le lotissement en question et tous les détenteurs de titre(lot)devrait mettre encore la main à la poche pour le dernier acte de la pleine propriété qui est le certificat de mutation de  la propriété foncière.

Ici nous préparons moralement le citoyen à cette éventualité. Car l’inscription et la conservation foncière à un coût minime que soit-il.

Nous signons que L’ACD n’est pas le dernier acte de la pleine propriété.

NB: Ne  vous trompez Jamais, le certificat de mutation de la propriété foncière est le document exigé en cas de cession de bien pour celui qui a déjà obtenu l’ACD, donc le dernier acte de la pleine propriété.

A bientôt .