Le pas de porte est ici au coeur de l’intervention de l’expert immobilier Roméo N’cho.
️-I INTRODUCTION
Qui vous a dit que le pas de porte doit être fixé seulement dans un quartier commercial ?
L’attractivité d’un commerce ou d’un magasin dépend de l’originalité de l’activité exercée dans ces lieux, cette originalité est aussi appelée (fonds de commerce).
Aussi les infrastructures à venir ou à réaliser plus tard autour de votre commerce ou magasin sont quelques raisons clés de la fixation du pas de porte.
Les Voiries et réseaux divers(VRD) en cours d’exécution ou en projet d’exécution sont les éléments explicites qui, ” le pas de porte” garantit.
Le “pas de porte “est considéré ici comme une forme de caisse de stabilisation du coût de votre loyer jusqu’à la fin de validité de votre contrat de bail usage professionnel.
-II AVANTAGE DU PAS DE PORTE
En cas d’évolution du cadre au niveau des infrastructures et la prolifération des biens et centres d’intérêts communs autour du secteur abritant votre activité ,le bailleur qui vous aurait exigé un pas de porte d’entrée au (début de la contractation de votre bail),se voit dans l’incapacité d’augmenter le coût de votre loyer à usage professionnel ,donc n’a plus pouvoir et droit de s’aligner sur les coûts de loyers actuels appliqués autour de son bâtiment qui abrite votre commerce et cela jusqu’à la fin du délai fixé dans votre contrat de bail à usage professionnel.
– III L’ABUS SUR LE PAS DE PORTE
Nous enregistrons depuis un moment des plaintes liées aux pas de porte d’entrée dans des locaux liés à des baux à usage professionnel,(commerce ou magasin)
Le triste constat sur cette technique de gestion immobilière efficiente appelé “pas de porte “est lié à l’absence d’un cadre juridique ou norme juridique formel instituant cette formule abstraite de ce qui devrait être une aubaine pour le locataire.
Mais dans la pratique, “le pas de porte” qui devait être la solution pour garantir un loyer stable auprès de la demanderesse (les locataires), s’exécute avec beaucoup d’abus.
En principe le” pas de porte” exigé par certains bailleurs avoisine le loyer cumulé de 10 mois , à 12mois voir même 15 mois..
C’est là que le bas blesse.
– IV LA MÉTHODE ET PROPOSITION DE L’EXPERT EN MATIÈRE IMMOBILIÈRE.
Considérant le bail à usage professionnel, dans ses années consécutives dans le droit des affaires immobilières, qui vont de 3 ans, 6ans ou 9ans,le pas de porte exigible devrait pas excéder 15 % des années déterminées lors de la contractation du bail à usage professionnel.
Le code de la Construction et de l’habitat dans son article 423 stipule que:” Le loyer peut être révisé à la hausse ou à la baisse, tous les trois ans”.
Ce texte de loi salvateur au niveau du bail à usage d’habitation devrait être un indicateur clé auprès de nos législateurs en ce qui concerne le loyer en matière de baux à usage professionnel.
S’appuyant sur ce fait ,le loyer d’un local professionnel ou commercial est révisable à la hausse seulement chaque trois ans.
-donc 36 mois pour 3 années
-72 mois pour 6 années
-Et 108 mois pour 9 années.
Le dernier Indice de Référence des Loyers (IRL) qui a été publié par l’INSEE le 13 juillet 2022 en France s’établit comme suit :(3,60 %) par an sur le loyer.
Donc en somme 10.8% et tout au plus 15 % d’augmentation sur le loyer chaque 3 ans.
C’est à dire pour un loyer de 500 000f dans un contrat de bail de 3 ans, le bailleur ne devrait exiger entre 10 à 15 % de la somme des loyers stipulée dans son contrat comme “pas de porte “.
Prenons le plus grand taux de pourcentage de IRL qui est 15% chaque 3 années vu que notre marché n’est pas homologué au vue de certains facteurs favorables et défavorables .
EXEMPLE
Exemple du loyer de 500 000f sur 3ans déterminé :
500 000f x36 mois / 15%=2700 000f .
Exemple du loyer de 500 000f sur 6ans déterminé : 500 000f ×72 /15%=5400 000f.
Dans Le 1er alinéa de l’article 414 du code de la Construction et de l’habitat de la loi n°2019 -576 du 26 juin 2919 ,il est écrit ce qui suit:”Le contrat de bail à usage d’habitation est écrit. Il peut être conclu à durée déterminée ou à durée indéterminée”.
Pour les contrats à durée déterminée ,la même règle devrait s’appliquer dans le même délai de 3ans dans le contrat de bail à usage professionnel.
Ce qui voudrait dire que tout contrat de bail à usage professionnel acté par les parties contractantes à durée indéterminée qui peut prendre fin à tout moment( donc en moins de deux ans) ,ne devrait pas contenir la mention” pas de porte” pour la simple raison que le loyer en matière de location est révisable chaque 3 ans.
V ️LE FONDS DE COMMERCE ET LE RENOUVELLEMENT DU CONTRAT DE BAIL À USAGE PROFESSIONNEL.
Ici ce qui est l’élément délicat en matière de signature de contrat de bail à usage professionnel, c’est le fonds de commerce.
Le fonds de commerce n’est pas seulement la marchandise, ni les installations, mais c’est un ensemble d’éléments mobiliers corporels et incorporels, réunis en vue d’attirer une clientèle.
Vue sous cet angle, il y’a des preuves factuelles qui déterminent le fonds de commerce qui sont :
-L’enseigne de votre commerce ,
-La proximité de votre commerce avec sa clientèle ,
-L’habitude de la clientèle à fréquenter votre commerce ,
-Le satisfecit de votre clientèle etc…
Ces éléments représentent votre fonds de commerce.
Ces facteurs précités ne peuvent s’acquerir facilement en moins de 2 années d’activité dans une zone bien déterminée.
Alors ,donner 2 années à un locataire, lors d’une signature de contrat de bail à usage professionnel, ne garantit en rien son renouvellement par le bailleur, donc ne donne pas droit au “pas de porte “à un bailleur .
Ce ne sera pas judicieux de demander un “pas de porte” dans ce cas bien précis .
NB:Dans le cas où le contrat de bail à usage professionnel est signé avec une durée indéterminée avec une clause résolutoire stipulant le délai minimum d’occupation des lieux de 3 années minimums ,alors dans ce cas ,le bailleur pourra demander le “pas de porte” qui sera calculé au prorata sur le taux indicatif de 15 % chaque 3ans.
Par exemple 600 000f x 36 mois (3 ans)=
21 600 000 f sur lequel le bailleur prendra 15% donc 3 240 000f comme “pas de porte “.
A bientôt.
Maître ROMÉO N’CHO ,
Expert judiciaire immobilier diplômé, près la Cour d’Appel d’Abidjan et les tribunaux de Côte d’Ivoire .
-Administrateur de biens.
-Maître de conférence en droit des affaires et de l’immobilier .
-Coach en intelligence immobilière.
– Maître de conférence en droit foncier.
– Expert Évaluateur de bien immobiliers d’habitation, de biens particuliers ,
commerciaux et industriels.
-Manager senior et formateur des entreprises immobilières performantes.
Tel: 00225 07 57 57 84 86 (sms uniquement).
